南京市建邺区人民法院

 

        原告严秀诚（320102196201190016），男，1962年1月19日生，汉族，南京南华山特机械有限公司总经理，住南京市建邺区利德家园1幢705室。

        原告吴亚梅（320105196609270027），女，1966年9月27日生，汉族，南京长途客运公司会计，住南京市建邺区利德家园1幢705室。

        原告严昊（320102199008070016），男，1990年8月7日生，汉族，溧水县高级中学学生，住南京市建邺区利德家园1幢705室。

        法定代理人严秀诚(严昊之父)，自然情况同上。

        上述三原告的委托代理人张金岭，江苏南京海浪律师事务所律师。

       上述三原告的委托代理人蔡益红，江苏南京海浪律师事务所律师。

        被告江苏圆泰置业有限公司，住所地南京市建邺区南湖拓园10幢。

        法定代表人吴国中，该公司董事长。

        被告江苏中豪威尔商业投资有限公司,住所地南京市江东中路311号中泰国际广场十八楼。

       法定代表人吴国中，该公司董事长。

        以上两被告的委托代理人傅茜，江苏南京洪武律师事务所律师。

        以上两被告的委托代理人吕厚虎，江苏南京洪武律师事务所实习律师。

        原告严秀诚、吴亚梅、严昊诉被告江苏圆泰置业有限公司（以下简称圆泰公司）、江苏中豪威尔商业投资有限公司（以下简称中豪威尔投资公司）定金合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员沈冰玉独任审判,后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严秀诚及三原告的委托代理人张金岭，被告圆泰公司、中豪威尔投资公司的委托代理人傅茜、吕厚虎，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

        原告严秀诚、吴亚梅、严昊诉称：2007年4月8日，三原告与被告圆泰公司签订中泰国际广场《商品房定购单》，并按期支付了1万元定金。中豪威尔投资公司系圆泰公司的销售代理商，签订定购单当日，中豪威尔投资公司的售房员向原告出示了购房合同和委托经营合同。按定购单的约定双方应当于2007年4月29日签订购房合同和委托经营合同，但签约时三原告发现委托经营合同发生了巨大变化，被告承诺的几项优惠条件被删除，三原告遂要求按原委托经营合同签约或双倍返还定金。中豪威尔投资公司的营运部经理于当日向相关部门提出申请，申请中确认了委托经营合同条款发生变更的事实。因两被告的行为导致了双方未能签订商品房买卖合同，圆泰公司应当承担双倍返还定金的责任。因圆泰公司对中豪威尔投资公司的授权不明，中豪威尔投资公司在代理过程中存在过错，应当承担连带赔偿责任。综上，请求法院判令圆泰公司双倍返还定金2万元，中豪威尔投资公司对返还定金承担连带责任。

         被告圆泰公司辩称：一、三原告于2007年4月29日到圆泰公司要求签约,已过期限，本案系原告违约，按双方定购单第二条、第三条的约定，圆泰公司不退定金也不保留房号。二、被告与中豪威尔投资公司系两个独立的法人，定购单是原告与圆泰公司所签，定金条款担保的是房屋买卖合同，而不是讼争的委托经营合同。委托经营合同的主体是江苏中豪威尔商业管理有限公司（以下简称中豪威尔管理公司），与被告无关，被告亦无需承担责任。三、房屋买卖合同并未成立，即本案中主合同未成立，原告也未交纳前期房款，作为从合同委托经营合同的订立也未提上议事日程，因双方未能达成一致意见，并非系圆泰公司过错，故圆泰公司无需承担违约责任。四、作为主合同的房屋买卖合同具有独立性，委托经营合同并不是房屋买卖合同的必然组成部分，委托经营合同最终是否能订立，并不影响主合同的成立与生效。原告以委托经营合同的内容双方未达成一致来主张主合同的定金罚则不能成立。综上，原告的诉请无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

        被告中豪威尔投资公司辩称：圆泰公司与中豪威尔投资公司均是独立的法人，两公司之间系房地产分销合作关系，故不应当承担返还定金的连带责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。

        经审理查明, 2007年4月8日，三原告与中泰国际广场商品房销售人员洽谈房屋买卖事宜时，销售人员向原告出示一份《委托经营管理合同》，并告知该合同可与房屋买卖合同同时签订。根据《委托经营管理合同》，原告（甲方）可将其所购买的中泰国际广场的商品房委托给南京格林摩尔投资发展有限公司（乙方）经营管理。同时，合同第三、四条约定，乙方应向甲方支付委托经营管理的收益，前三年每年为甲方已付房款的8%，自第四年起收益不低于8%。当日，三原告与圆泰公司就中泰国际广场07幢2469室签订《中泰国际广场商品房定购单》，后共计交纳定金1万元。定购意向协议中约定：定购人须在签订定购单五日内，来开发商处签署《南京市商品房买卖契约》并支付购房首期款。定购人未能按时与开发商订约并支付首付款的，定金不予退还；开发商如在定购单有效期内将定购人所定购房屋售与他方的，应双倍返还定金。

        2007年4月29日，三原告前往签约时，发现《委托经营管理合同》发生变更。新《委托经营管理合同》乙方为江苏中豪威尔商业管理有限公司，根据新的《委托经营管理合同》，在委托经营管理期内，乙方向甲方支付的委托经营管理的收益均为8%，并在合同第八条中增加约定：“在委托经营管理期内，乙方可转让经营管理权，但应书面通知甲方”。原告认为合同的变更影响了其预期收益并增加了投资风险，遂要求按照原《委托经营管理合同》签约。双方当日协商未果，未能签订《商品房买卖契约》。同日，中豪威尔投资公司向原告出具《预留房源延期申请审批单》，其上注明原到期日为2007年4月18日，申请延期至日期为空白未填写；延期理由为：“该客户下定时是以老合同所约定的相关条款为准。目前因合同条款变更影响不能按时成交，该客户要求根据新合同进行情况再决定如何处理，特此申请”；营销部审批意见为：“此客户所订铺号07-2469暂时封存，待另行沟通处理”。后经双方多次沟通终未达成一致意见。圆泰公司于2007年6月29日将讼争房屋另售他人。原告于2007年11月6日将圆泰公司诉至本院。

         另查明，2006年1月25日，圆泰公司（甲方）与江苏格林摩尔商业投资有限公司（乙方）订立《南京中泰国际广场分销合作合同》，合同约定，甲方将其所代理的南京中泰国际广场项目授权给乙方代理销售。

         再查明，2007年5月8日，经江苏省工商行政管理局批准，江苏格林摩尔商业投资有限公司名称变更为江苏中豪威尔商业投资有限公司。

         上述事实有《商品房定购单》、《预留房源延期申请审批单》、《委托经营管理合同》、《南京中泰国际广场分销合作合同》、收款收据、南京市房地产市场管理处出具的商品房销售备案表、中豪威尔投资公司副总经理严增、业务经理张霞的调查笔录、严秀诚与张霞的谈话录音以及当事人陈述等证据在卷佐证。

         本案的争议焦点为：

         一、原告未在《定购意向协议》约定的期限内来开发商处签署《商品房买卖契约》并支付首付款，是否无权要求返还定金。本院认为，虽《定购意向协议》第二条约定，原告应当在签订定购书后五日内，与圆泰公司签订《商品房买卖契约》并支付首付款。但根据2007年4月14日的定金收款收据、2007年4月29日中豪威尔投资公司出具的《预留房源延期申请审批单》上营销部的审批意见以及对张霞的调查笔录，可以认定原告延期订立《商品房买卖契约》已经圆泰公司同意，故对圆泰公司提出的三原告2007年4月29日到圆泰公司要求签约已过期限，应按《定购意向协议》第二条、第三条的约定，圆泰公司不退定金也不保留房号的主张，本院不予以支持。

        二、因《委托经营管理合同》的变更，导致原告与圆泰公司未能签订《商品房买卖契约》，圆泰公司是否应当承担双倍返还定金的责任。本院认为，圆泰公司（甲方）与中豪威尔投资公司（乙方）在《南京中泰国际广场分销合作合同》第五条第二款中对中豪威尔投资公司责任约定：“1、乙方对本项目可进行营销策划，所有策划方案及营销推广计划均应该经甲方审批后实施；2、乙方按照甲方认可的方式和销售资料进行销售推广，不准超出甲方认可的承诺条款对客户承诺；……”。根据《预留房源延期申请审批单》上的延期理由、本院对中豪威尔投资公司副总经理严增、业务经理张霞的调查笔录以及庭审中当原、被告双方的陈述，可以认定中豪威尔投资公司在向原告进行房屋销售宣传时，向原告承诺购买中泰国际广场的商铺，在取得房屋所有权的同时，可通过签订《委托经营管理合同》的方式获得相应的投资收益。上述承诺对原告作出购买本案讼争房屋的意思表示具有重大影响。中豪威尔投资公司的营销行为应视为系经圆泰公司认可，其促销时向客户出示的原《委托经营管理合同》也应当视为圆泰公司对客户购买商铺后经营管理及投资收益的承诺。变更后的《委托经营管理合同》无论是年收益率的变化还是新增加的“乙方可以转让经营管理权”的条款，是对原合同内容的实质性变更，构成新的要约。因此，原告有权主张按照原《委托经营管理合同》的内容签约。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因圆泰公司拒绝了原告按原《委托经营管理合同》内容签约的要求，并于2007年6月29日将讼争房屋另售他人，导致双方最终无法订立《商品房买卖契约》，故圆泰公司应当承担双倍返还定金的责任。

         三、中豪威尔投资公司是否应当对返还定金承担连带责任。本院认为，根据圆泰公司与中豪威尔投资公司签订的《南京中泰国际广场分销合作合同》关于双方权利义务的约定：中豪威尔投资公司经圆泰公司授权销售中泰国际广场项目，圆泰公司支付销售代理费。所有房款及定金均由圆泰公司负责收取。双方代理关系明确，因中豪威尔投资公司销售行为而产生的民事责任应当由圆泰公司承担。故原告要求中豪威尔投资公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

         综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

        一、被告圆泰公司自本判决生效之日起十日内向原告严秀诚、吴亚梅、严昊给付2万元。

        二、驳回原告严秀诚、吴亚梅、严昊对被告中豪威尔投资公司的诉讼请求。

        本案受理费800元，由被告圆泰公司负担。

        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(南京市中级人民法院的开户银行是农业银行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276)。

 

 

 

 

 

 

（本页无正文）

 

 

 

 

审　判　长     李  燕

审　判　员     李晓燕

代理审判员     沈冰玉

 

 

 

二ＯＯ八年四月二十八日

 

书  记  员     钱彩晴