〔2024〕建行复第270号

申请人：南京市建邺区江心洲街道江洲府住宅小区第二届业主委员会，住所地：南京市建邺区江心洲街道。

委托代理人：龚某，上海兰迪（南京）律师事务所律师。

委托代理人：张某，江洲府小区业主。

被申请人：南京市建邺区人民政府江心洲街道办事处，住所地：南京市建邺区亚鹏路66号。

法定代表人：刘哲君，该办事处主任。

委托代理人：赵某，江苏汇丰锦律师事务所律师。

申请人不服被申请人针对尚某、王甲、陈某、骆某、王乙、郑某作出的江洲府小区新一届业主委员会不予备案《告知函》，于2024年12月18日向本机关申请行政复议，本机关于2024年12月24日依法予以受理。2025年1月24日，本机关召开行政复议听证会，依法听取了当事人意见。2025年2月17日，本机关延长案件办理期限三十日。本案现已审理终结。

申请人请求：1.撤销被申请人于2024年10月22日作出的《告知函》；2.责令被申请人依法履行备案职责。

申请人称：南京市建邺区江心洲街道江洲府住宅小区（下称江洲府小区）首届业主委员会于2020年6月成立。2023年7月小区业主大会通过了“提前换届改选业委会”议题，2023年9月18日，被申请人指导江洲府小区成立了“江洲府小区召开业主大会临时会议工作小组”（下称临时会议工作小组）。2024年1月2日，业主大会临时会议开始投票，为解决问题、化解矛盾，临时会议工作小组决定将选票回收截止时间，由原来2024年1月19日推迟至2024年3月27日。2024年3月29日，临时会议工作小组在唱票中发现，有漏交、少交选票的现象，也有部分业主未收到参会通知。故，临时会议工作小组继续安排志愿者进行验票、唱票、统计等工作，直到2024年8月26日表决结果才统计完成，并于2024年9月13日公示期满。统计选票期间，发现有人假借临时会议工作小组名义于2024年5月29日在小区张贴《江洲府小区业主大会临时会议业主表决结果的公告》，称临时会议未能选举产生新一届业委会，临时工作小组即日起解散。对此，临时会议工作小组于2024年5月30日发布《声明》，表示该公告并非临时会议工作小组发布。

申请人认为 ：一、申请人系以业委会名义向被申请人申请备案，但被申请人所作的《告知函》并非以业委会为行政相对人，系程序违法，应当予以撤销。二、被申请人存在超越职权、滥用职权行为。首先，被申请人作出的《告知函》中依据的“5.29”公告并非临时会议工作小组所作。有证据表明，“5.29”公告系街道物管科驻工作小组的工作人员草拟并发布，并未得到小组成员讨论及表决。根据《业主大会和业委会指导规则》规定，街道办事处仅对设立业主大会给予指导和协助，但本案中，被申请人超越职权发布“5.29”公告，要求工作小组解散，明显超出法律法规赋予其指导、协助职责。另外，在业委会召开过程合法、备案申请材料齐全的情况下，被申请人不予备案系滥用职权。此次业主大会临时会议表决结果符合相关法律规定，并依法进行了公示，至此，江洲府小区业主委员会正式成立。被申请人不予备案决定属于程序违法、滥用职权，应当予以撤销，并依法备案。

被申请人称：江洲府小区由南京升龙元发置业有限公司（下称升龙公司）开发建设，于2016年6月至2022年8月期间陆续交付，含榕园、桂园、檀园、桦园、榛园及璟院、尚院等住宅。2020年江洲府小区业主大会选举成立第一届业委会，并于2020年7月22日在被申请人处备案。2023年6月29日至2023年7月13日期间，江洲府小区召开临时业主大会决定提前换届改选业主委员会。2023年8月14日，被申请人作出《关于组织召开2023年度第二次临时业主大会临时会议的公告》，即由街道工作人员、社区工作人员、社区民警、小区业主组成江洲府小区召开2023年度业主大会临时会议工作小组。2023年9月18日，被申请人作出了临时会议工作小组正式成员的公告，公示了临时会议工作小组11名成员名单，包括张某（组长）、尚某、骆某等。

2023年10月23日，临时会议工作小组作出《江洲府小区业主身份及表决权数确认的公告》，载明江洲府小区规划共1897户，表决户数为1792户，业主房屋专有面积310340.14平方米，产权车位（库）面积24561.42平方米。2023年11月28日，临时会议工作小组公示了业委会正式候选人名单。2023年12月6日，临时会议工作小组发布了《关于江洲府小区召开业主大会临时会议的通知》，定于2023年12月22日至2024年1月8日期间完成跑票工作，同时征集志愿者报名。2023年12月21日，因志愿者人选尚未确定，临时会议工作小组发布会议延期通知。2023年12月29日，临时会议工作小组重新发布《关于江洲府小区召开业主大会临时会议的通知》，定于2024年1月2日至2024年1月19日发放回收选票，会议内容为“对业主委员会委员候选人进行表决，对收回的选票进行现场公开唱票、计票、统计汇总，并公布表决结果”；同日，临时会议工作小组公示了志愿者名单。会议于2024年1月2日顺利启动。后临时会议工作小组因故休会、延期、复会等，最终定于2024年3月27日前完成跑票工作，于3月28日收集整理选票。2024年3月29日，江洲府小区临时业主大会在洲岛紫园社区会议室现场公开进行唱票，共计回收1101票。2024年4月24日，临时会议工作小组完成验票核票，扣除重复票59票、无效票13票，有效票为1029票，此次江洲府临时业主大会：参与表决户为1029户，参与表决面积为166394.48平方米，因临时业主大会表决结果未能达到法律规定的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，故未选举产生业主委员会。张某等个别临时会议工作小组成员欲暂不公示临时业主大会表决结果并继续跑票。2024年5月17日，被申请人组织召开协调会，明确表示业主大会临时会议已经唱票结束，小区全体业主都享有知情权，而且根据《江洲府小区业主大会议事规则》第八条“业主委员会（或会议召集人）完成会议表决票回收和结果统计后，应公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于七日”的规定，临时会议工作小组也应及时予以公示。2024年5月27日，被申请人向临时会议工作小组出具《指导意见书》，要求其对江洲府临时业主大会选举结果进行公示。2024年5月29日，此次业主大会召开结果在小区内公示。2024年6月4日，尚某、张某等向被申请人提交《关于撤销“5.29”公告申请书》。2024年6月12日，南京市建邺区江心洲街道洲岛紫园社区居民委员会（下称洲岛紫园社区）、南京市建邺区江心洲街道洲岛红园社区筹备委员会（下称洲岛红园社区）向被申请人出具《关于江洲府小区业主大会临时会议（选举业主委员会委员）的情况说明》，汇报了江洲府小区业主大会召开情况，明确江洲府小区业主大会临时会议未能选举产生新一届业委会委员，临时会议工作小组已于2024年5月29日将表决结果进行公示等。2024年6月25日，被申请人作出《关于张某等4人申请撤销公告的告知书》，明确告知其前述申请事项缺乏事实和法律依据。之后尚某等仍拒不接受业主大会召开结果，并就该议题继续征求业主意见，江洲府小区部分业主也通过12345政务服务热线投诉了相关行为，并反映部分选票存在虚假等问题。2024年10月21日，江洲府开发商升龙公司也出具书面函件，明确其前期已表示不参与业委会换届选举，也并未授权任何单位或个人就换届选举进行投票，并提供了两处房屋权属证书，证载面积合计17669.34平方米。

2024年10月18日，尚某等业主向被申请人提交备案申请，要求被申请人对江洲府小区第二届业主委员会进行备案，因江洲府小区临时业主大会并未选举产生业主委员会，故被申请人告知相关申请业主对于其备案申请不予备案，并送达给相关业主。

被申请人认为：第一，申请人不具备行政复议主体资格。根据《中华人民共和国行政复议法》第二条第一款、《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，江洲府小区临时业主大会于2024年3月29日进行公开唱票，此次会议未有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并未选举产生业主委员会。尚某等业主无权以业主委员会名义提起复议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释（法释〔2018〕1号）第十八条规定“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼”。根据前述规定，因江洲府小区并未选举产生业主委员会，即便不服被申请人作出的案涉《告知函》，也应当由江洲府小区专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起复议，尚某等个别业主明显不具有提起行政复议主体资格。第二，本案不属于行政复议受案范围。根据《中华人民共和国行政复议法》《江苏省物业管理条例》第二十二条、《南京市住宅物业管理条例》第二十条第三款的规定，可申请行政复议的行政行为，应当是对行政相对人权利义务产生实质性影响的行政行为；业主委员会选举产生系备案的前提，且申请备案的主体也系依法选举产生的业主委员会。本案中，江洲府小区并未选举产生业主委员会，被申请人作出的《告知函》并未就江洲府小区业主设定行政法意义上的利害关系，未侵害其合法权益，故本案不属于行政复议受案范围。第三，被申请人作出《告知函》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。1.根据《南京市住宅物业管理条例》第七十条的规定，被申请人具有指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主委员会选举相关自治活动以及业主委员会备案的法定职责。2.根据《江苏省物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条的规定，江洲府小区临时业主大会并未有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并未选举产生业主委员会，不具备申请备案的前提，被申请人作出的《告知函》认定事实清楚，适用法律正确。此外，升龙公司也已明确不参与，也未授权任何单位和个人参与业主大会表决并提供相应权属证书，证载面积合计为17669.34平方米。另，《江洲府小区业主大会议事规则》第十一条规定“已领取房地产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售（预售）许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权”，退一步讲，即便加上尚某等后续征求意见，此次业主大会仍未达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。3.被申请人于2024年10月18日收到尚某等业主提交的备案申请，于2024年10月22日作出案涉《告知函》，程序符合法律规定。

综上所述，被申请人作出的案涉《告知函》具有事实和法律依据，申请人不具备行政复议主体资格且本案不属于行政复议的受案范围，请求复议机关查明事实，依法驳回申请人的复议申请。

经审理查明：2020年7月22日，江洲府小区第一届业主委员会取得备案。2023年6月29日至7月13日，该小区召开临时业主大会决定提前换届改选业主委员会。2023年8月14日，被申请人作出并发布了《关于组织召开2023年度第二次临时业主大会临时会议的公告》，称由街道、社区工作人员、社区民警、小区业主组成业主大会临时会议工作小组。随后，临时会议工作小组于2023年10月23日发布了《江洲府小区业主身份及表决权数确认的公告》，载明江洲府小区规划共1879户，表决户数为1792户，业主房屋专有面积310340.14平方米，产权车位（库）面积24561.42平方米；于2023年11月28日对18名业主委员会委员候选人名单进行了公示；于2023年12月6日发布了《关于江洲府小区召开业主大会临时会议的通知》，定于2023年12月22日召开业主大会临时会议，后延期、休会、延期复会、复会。2024年3月29日，江洲府小区业主委员会临时业主大会在洲岛紫园社区会议室现场公开唱票；2024年4月24日，临时会议工作小组进行验票核票，共计回收1101票，扣除重复票59票、无效票13票，有效票为1029票，此次参与表决户为1029户，参与表决面积为166394.48平方米。2024年5月27日，被申请人向临时会议工作小组作出《指导意见书》，称此次业主大会业委会选举结果是：参与表决户数1029户，占总户数57.42%，参与表决面积为166394.48平方米，占总面积49.69%。由于业主参与率不高，本次未能达到专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，未能达到参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，此次业主大会临时会议未能选举产生新一届业主委员会。要求临时工作小组近日对江洲府临时业主大会选举结果进行公示。2024年5月29日，临时会议工作小组发布《江洲府小区业主大会临时会议业主表决结果的公告》，称本小区规划共有1879户，表决总户数1792户，表决总面积为334873.56平方米，参与表决户数1029户，占比57.42%，参与表决面积166394.48平方米，占比49.69%。本次业主大会临时会议未能选举产生新一届业主委员会，江洲府小区召开业主大会临时会议工作小组自行解散。2024年5月30日，临时会议工作小组组长张某发布一份《声明》，称2024年5月29日街道物管办以“临时会议工作小组”名义发布的《江洲府小区业主大会临时会议业主表决结果的公告》为无效公告。2024年6月4日，刘某、尚某、吴某、张某等工作小组成员向被申请人提交申请，要求撤销“5.29”公告。2024年6月25日，被申请人作出《关于张某等4人申请撤销公告的告知书》，称因临时业主大会表决结果未达到法定要求，故表决议题未通过；2024年5月29日，临时会议工作小组发布公告，本次工作小组工作已结束，自即日起解散；“5.29”公告系换届工作小组所发，被申请人不具有撤销的相关法定职权。

2024年9月19日，临时会议工作小组发布《江洲府小区业主大会临时会议表决结果公示》，称江洲府小区业主大会临时会议表决总户数1792户，表决总面积310340.14平方米；参与表决1278户，占比71.32%；参与表决面积207570.25平方米，占比66.88%；2024年9月27日，吴某、骆某、刘某、尚某、张某签署《江洲府小区业主大会临时会议决定》，确定尚某、王甲、陈晓、王乙、郑某、骆某六人当选新一届业主委员会成员，并建议组织补选缺额委员和候补委员。2024年10月7日，申请人发布《江洲府小区第二届业主委员会成员名单公告》，公告业主委员会名单及分工。2024年10月12日，申请人向被申请人邮寄《南京市建邺区江洲府住宅小区第二届业主委员会备案申请书》和相关材料，请求予以备案，被申请人于2024年10月18日签收。2024年10月22日，被申请人向尚某、王甲、陈某、骆某、王乙、郑某作出案涉《告知函》，告知因案涉小区业主大会临时会议未有专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主的人数参与表决，未选举产生业主委员会，且2024年5月29日案涉江洲府小区业主大会临时会议结果已在小区公示，换届改选工作小组解散，故被申请人决定不予备案。

上述事实主要有下列证据证明：1.《江洲府小区业主大会临时会议业主表决结果的公示》；2.《江洲府小区业主身份及表决权数确认的公告》；3.《关于征集业主委员会委员候选人的通知》；4.《江洲府小区业主委员会委员正式候选人的公告》；5.《关于江洲府小区召开业主大会临时会议的通知》《关于征集召开业主大会临时会议志愿者的通知》；6.《关于延期召开江洲府小区业主大会临时会议的通知》；7.《关于江洲府小区召开业主大会临时会议的通知》《关于召开江洲府业主大会临时会议志愿者的公告》；8.《关于江洲府业主大会休会的公告》；9.《江洲府选举业委会临时业主大会复会公告》；10.《关于延期复会的公告》；11.《江洲府选举业委会临时业主大会复会公告》；12.会议签到表及现场照片；13.《指导意见书》及协调视频；14.《江洲府小区业主大会临时会议业主表决结果的公告》；15.《声明》；16.《关于撤销“5.29”公告申请书》；17.《关于江洲府小区业主大会临时会议（选举业主委员会委员）的情况说明》；18.《关于张某等4人申请撤销公告的告知书》；19.《江洲府小区业主大会临时会议业主投票情况公示》；20.《江洲府小区业主大会临时会议表决结果公示》；21.《江洲府业主临时大会工作小组会议记录》（2024年9月25日）；22.《江洲府小区业主大会临时会议决定》；23.《江洲府小区第二届业主委员会成员名单公告》；24.《关于江洲府小区第二届业主委员会委员分工的公告》；25.《南京市建邺区江洲府住宅小区第二届业主委员会备案申请书》及物流查询结果截图；26.《告知函》及邮寄凭证27.行政复议申请书；28.行政复议答复书；29.江洲府业委会工作组聊天记录截图；30.唱票相关视频；31.核票相关视频；32.《江洲府小区业主身份及表决权数确认的公告》等。

被申请人提交的法律法规依据：1.《中华人民共和国民法典》第二百七十八条；2.《江苏省物业管理条例》第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条；3.《南京市住宅物业管理条例》第二十条、第七十条；4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释（法释〔2018〕1号）第十八条；5.《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条、第三十三条。

本机关认为：《南京市住宅物业管理条例》第七十条规定：“街道办事处（镇人民政府）应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：（一）负责业主委员会备案；（二）......。”因此，被申请人对辖区内小区业主委员会备案具有法定职责。

《江苏省物业管理条例》第二十二条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会成员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录；（五）其他应当提供的材料。”《南京市住宅物业管理条例》第二十条第三款、第四款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案。备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区、江北新区物业管理行政主管部门及公安机关、居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。”据此，上述规定对业主委员会备案工作作出了具体规定，同时还明确了只有在备案材料不齐全情况下，街道办事处才能作出不予备案的决定。本案中，如被申请人认为备案材料不齐全（包括但不限于业主大会临时会议选举业主委员会等材料），应当书面告知申请人须补齐材料，方可备案。因此，案涉告知函直接以“业主大会临时会议未有专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主的人数参与表决，未能选举产生新一届业主委员会；2024年5月29日，案涉小区业主大会临时会议已在小区公示，换届工作小组已经解散”为理由，决定不予备案，不符合上述规定。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一项之规定，决定：

1、撤销被申请人作出的《告知函》；

2、责令被申请人在法定期限内重新作出处理。

如对本行政复议决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

二〇二五年三月二十日